房屋贈與中，如何確定贈與房屋的價值？
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號），以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
除以上規(guī)定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院、財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為 20%。計稅依據(jù)即應納稅所得額為贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的金額。如果贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定應納稅所得額。
在房屋贈與中，確定贈與房屋的價值通常有以下幾種方式：
市場評估法：委托專業(yè)的房地產評估機構，根據(jù)房屋的地理位置、面積、戶型、裝修等因素，結合市場行情進行評估，得出較為客觀的房屋價值。
評估機構會細致考量多方面因素，如房屋是位于繁華市區(qū)還是偏遠郊區(qū)，面積大小、戶型優(yōu)劣以及裝修情況等，因為這些因素都會對房屋價值產生影響。例如位于城市中心區(qū)或靠近重要交通樞紐的房產，其價值通常會高于偏遠地區(qū)的房產；面積越大、戶型越合理、裝修越精美的房屋，價值也會相應提升。
參考交易價格法：如果近期該房屋所在區(qū)域有類似房屋的交易成交價格，可以此為參考來確定贈與房屋的價值。具體做法是收集目標房產的歷史成交案例，這些案例應具有可比性，然后比較每個案例的條件（如面積、樓層、朝向等），并根據(jù)相似度調整相應的權重，最后計算這些案例的平均價格，再根據(jù)目標房產的具體情況進行適當調整，得出評估值。不過這種方法可能受到市場行情波動的影響較大。
成本法：考慮房屋的建造成本、土地成本等，加上一定的利潤和稅費等，來估算房屋價值。該方法主要應用于新建房產的估價，基本思路是從建造新房的成本出發(fā)，加上合理的利潤空間，估算出新房的價格。但對于二手房則需要更加謹慎地考慮其他因素，比如房屋的折舊情況等。此方法適用于那些歷史較長且維護良好的房產，特別是老城區(qū)的古建筑，能更準確地反映房產的真實價值。
收益現(xiàn)值法：這是一種較為復雜的方法，主要用于評估租金收入較高的商業(yè)或住宅類房產，通過預測未來幾年內房產的凈收益，將其折現(xiàn)至當前價值，以此來確定房產的價格。此方法通常用于資產增值潛力較大的房產，它考慮了贈與房產未來可能帶來的收入，并將其轉化為當前可得到的價值，能更全面地反映贈與房產的潛在增值潛力。
雙方協(xié)商法：贈與雙方可以進行友好協(xié)商來確定房屋價值，這里可以參考房產的市場評估價，也就是房產在當前市場環(huán)境下的大概價格；還有購買價，即當初購買該房產所花費的金額；以及重置價，它反映的是重新建造與該房產相同結構、相同標準的房屋所需的全部費用。
不過由于不同的確定方式會使房屋價值有所差異，所以在進行房產贈與時，一定要明確價值的確定方式，這樣才能有效避免后續(xù)可能出現(xiàn)的各種糾紛，保障雙方的合法權益。
在實際操作中，往往會綜合運用多種方法，以確保確定的房屋價值相對準確合理。同時，如果贈與雙方是直系親屬，如父母與子女、配偶之間，可能會享受一定的稅收優(yōu)惠政策，但無論何種情況，建議在進行房產贈與時咨詢專業(yè)的房產中介、律師或稅務顧問，以確保整個過程合法合規(guī)，并較大程度地減少不必要的費用和風險。
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