城鎮居民購買農村房屋的合同原則無效，但不排除在特殊情況下此類交易合同有效

禁止農村集體土地流轉和城鎮居民購買農村房屋是現行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效，是處理此類糾紛的標準或一般原則。然而，維護交易的安全和穩定是合同法的立法目的。在具體情況下，如果與國家法律的基本規定和精神沒有沖突，法規和政策，可以根據實際情況靈活處理。因此，城鎮居民購買農村房屋的合同原則無效，但不排除這種交易合同在特殊情況下有效，以維持其有效性。

1.在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給城鎮居民之前或者同時，該房屋占用的宅基地因被征收已經轉為國有土地，原是農民的出賣人也轉為城鎮居民。房屋場地性質發生變化的，房屋買賣合同可以視為有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

2.城鎮居民在農村購買私有房屋后，所購房屋經具有批準權限的機關批準，并經當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變更手續，取得合法權屬證明的，視為有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

3.城鎮居民購房后已將戶籍遷到房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，變更為農民身份，買賣房屋合同即視為有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

4.買受人和協議簽字人雖為城鎮居民，但其配偶、父母、子女均為購房所在集體組織成員，購房時由家庭成員共同出資共同居住，村集體經濟組織同意買賣合同內容。法律規定可以認定家庭共同購房，買賣房屋合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修改前，農村村民將房屋轉讓給回鄉定居的干部、工人、退伍軍人、華僑、港澳臺同胞的，應當認定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

6.同一房屋的多次出售和轉讓的有效性，可以根據后一手買方的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷和確定。(李馨： 《城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效》，2008年第10期。(

7.如果縣級以上人民政府已經辦理了相關的土地征用、劃撥、規劃、建設驗收、土地出讓金、交易稅等。對于城鎮居民購買的小產權房，且商品房銷售的公證程序已依法完善，買賣房屋合同可視為有效，合同雙方應合理承擔相關的土地出讓金、交易稅費等費用。